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高端住宅走出独立行情:“90后”买家占比达三成
2024年05月09日

作为财富蓄水池,高端住宅从不缺买家。

当下的楼市,正将“分化”一词演绎得淋漓尽致。

新房整体销售仍处于下行通道,高端住宅却走出独立行情。

根据房地产研究机构克而瑞的统计数据,今年一季度,某一线城市总价2000万元以上高端住宅成交了1213套,创下2016年以来单季度最高,其中3000万元-5000万元高端住宅成交531套,5000万元以上高端住宅成交129套,成交套数均已达到2023年全年的七成左右。

豪宅买家究竟是哪些群体?一近期开盘热销的豪宅盘内部人士对记者透露,买家中“90后”占比最高,近四成购房者豪掷数千万全款买房,九成客户买房目的是自住。

一边是总价四五千万一套的豪宅遭抢购,另一边是三四百万元的刚需房愁卖,不少新房项目都开始在微信、抖音等网络平台开直播,还广泛启动中介分销。有房企人士对记者透露:“纸飞机国际中文版下载app 内部已明确,接下来避免再拿郊区地块。”

楼市的冷热分化

3月底,中海地产在某一线城市推出一个豪宅楼盘,日销近200亿元创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。其后一个月里,该城多个高端豪宅盘持续热销,其中一个楼盘套均总价超过5000万。

“我们的客户中,九成客户购房目的是自住,只有一成是纸飞机国际中文版下载app 客;贷款比例都很低,接近40%的客户是全款买房,剩下60%的客户虽然上了些杠杆,但是贷款数额都很少。”近期开盘的某豪宅盘内部人士对记者表示。

对于客户构成,该人士透露,有超过三成的客户为本地户籍;有约66%的客户是外地户籍且符合限购政策。从年龄段分布来看,1990年-1999年出生的客户数量最多,占比达到了三成。

但与豪宅盘热销形成鲜明对比的,是部分刚需板块的沉寂。

以杭州为例,今年4月,杭州共有47个楼盘领预售证,近4800套房源入市,吸引约1万组购房人报名摇号。在这些楼盘中,核心片区的中高端改善类住宅依然大受欢迎,而郊区盘则纷纷“流摇”,且新盘流摇范围不断扩大。

位于钱江世纪城板块的建发中粮朗云二期推出176套房源,户型面积在165至198平方米,精装均价为46000元/平方米,该盘吸引1756组客户报名,中签率低至10%。

但与此同时,杭州4月份的流摇楼盘占比达到了七成,曾经较为热门板块的新房项目也开始加入打折促销队伍。

今年4月,深圳的豪宅法拍市场也受到巨大关注,5套法拍豪宅均以高溢价成交,其中南山区沙河东路西沙河高尔夫别墅A02整栋房产起拍价仅为3906万元,但最终拍出1.6亿元高价,溢价率高达310%。而去年年底深圳的高端住宅项目前海时代三期开盘,推出270套大平层单位,备案均价为9.9万元/平方米,仅6小时就售罄。

不过,深圳普通的刚需、刚改类新房项目成交量则一般,许多楼盘在刚过去的“五一”假期推出特惠房源或折扣吸引看房者,引入中介渠道也成了常态。

专家:购房者愿为稀缺性买单

总体来看,部分一二线城市的楼市,正在形成核心片区高端盘与郊区刚需盘冷热分化的市场结构。

一家总部位于长三角、擅长做豪宅改善类项目的房企内部人士近期告诉第一财经记者:“今年以来,纸飞机国际中文版下载app 内部对于土地纸飞机国际中文版下载app 方向有较大调整,我们已经注意到在上海、杭州等城市,市中心中高端楼盘热度不减,而偏郊区的刚需、刚改类项目的销售流速在放缓,这类项目风险在增大,我们内部已明确尽量避免再拿这种地块。”

“对于一二线城市核心区,能做中高端产品的、新房价格跟周边二手房还有倒挂空间的这种土地,我们会毫不犹豫去冲。”该人士说道。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为,高端豪宅盘的火热,主要因素还是购房者看到了地段的稀缺性,并愿意为这种稀缺性买单;而城市的外围区域近年来新房供应量普遍偏大,对应购房群体的选择面广,再加上新房价格相比二手房来说不算便宜,在房价上涨预期不大的情况下,购房者更加犹豫是否入手。

克而瑞研究中心认为,稀缺板块和一二手房倒挂,是高端住宅项目热销的重要原因。

此外,今年一季度以来部分一线城市高端住宅供应持续放量,也是一手豪宅市场火热的原因之一。由于此前高端住宅市场供应量受限,许多需求曾被分流至二手豪宅市场。今年,随着一手豪宅供应井喷,二手豪宅成交已呈现量价齐跌的情况。

克而瑞认为,目前高端改善市场仍为一线城市成交最好的市场,随着高端改善需求回归居住属性的当下,高净值人群终极改善自住需求依然强烈,产品力越来越成为购房者重要的衡量指标。随着套利空间持续收窄,纸飞机国际中文版下载app 需求随之退潮,高端项目未来也可能会出现热度分化。在供应放量的情况下,市场购买力也将迎来考验。

 


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